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县域城镇化商业成盈利关键

2020-08-03 02:21:14
县域城镇化 商业成盈利关键

县域城镇化,是新型城镇化的最直接、最主要的领域。这一级城市,普遍缺乏较充分的产业经济和人口导入能力,房地产开发主要依托本地市场。

因此,普遍表现出五个共性:

第一:市场同享度高,市场细分基础不足 所有项目开发都瞄准本地主流市场这块 蛋糕 ,争取自已的更大份额。

第二:刚需主导,入城客户渐成主力 城区家庭分户、适婚人群和镇乡入城、旧城改造构成县域市场的。一步到位、一生居所在县域市场主导性的房屋价值观。

第三:需求稳定而释放持续 根据家庭财富积累情况或家庭成长周期延续释放,较难有激起性增长。

第四:单核商业中心,定势强,较难迁移 一个县城商业经营资源和消费资源都是相对固定的,并且以传统商业中心为核心。新的中心完成,必须完成商业经营资源和消费客群的共同迁移。

第五:住宅溢价难,商业成为盈利关键。

由于县域市场的客观特征,目前县域市场更多是本地开发商,乃至是新晋发展商进军房地产市场的小规模、单盘开发。对缺乏充分专业经验的开发商而言,县域市场很容易带来两大困惑

第一:高容率、高商业配比的陷井。在拿地阶段,县域开发企业很难进行专业的土地评估,包括对 土地-客户-产品 匹配性、可行性评估,和有效的投资测算等。在面对政府给出的高容率、高商业配比的土地指标,很容易盲目换算为更多的销售面积、更多的商业销售收入,从而追高地价,造成被动。我们面对很多县域纯商业项目,无法开发的情况,有的项目不得不再花代价去减少商业配比,加入住宅物业开发。

第二:商业配比困惑与商业模式的恶性竞争竞争。

商业销售事关一个县域地产项目的盈利能力的核心。商业开发少了,项目整体利润损失;商业开发量大了,缺少充分的市场消化能力,很容易造成去化困难,乃至大规模的资本集压风险。

面对商业配比困惑,目前县域市场出现了两种比较极端的作法:

1是,损失部份商业销售利润,以住宅产品首先确保现金回笼;这1情况,比较普遍地出现在县城新开发片区。其结果,是造成新片区配套成长缓慢,同时住宅的销售价格与销售速度也很难提升;

另一种是,做商业综合体,以类似的商业模式(超市+影院院线+快餐主力店+购物中心+街铺销售)造商业中心概念,以期更快、更高地实现商业价值。这1情况,比较普遍地出现在县城旧城区,其结果,是构成与县域商业能级不匹配的商业多余。多个商业综合体不仅构成恶性竞争,而且对未来商业运营埋下隐患,造成资产更大范围集压和企业品牌损失。

突破现有县域市场的窘境,将是新型城镇化进程中房地产行业的一个课题,也将是那此从县域市场进军房地产领域的开发企业,掌控城镇化机会,实现在房地产领域良好成长的关键。对此,我们认为核心在于两个方面:

其一:商住价值互动,提升项目综合投资效益 以有效的商业价值,提升居住价值;以充分的居住导入,保障商业价值。对开发商而言,如何有效地运作投资策划思维,确定项目匹配的 土地-客户-产品 体系与开发模式。

其二:商业模式的更新 由单一的商业销售向更充分的 销售+运营 模式转变。以 运营 培育价值,以 运营 促销售。专门的县域商业资源整合、运营成为可能。

在商业竞争充分、多余的县域市场,项目要实现一定范围的商业配比与销售,不可避免地将面临商业销售周期的拉长的现实。换一种思惟,在住宅销售确保项目现金流的情况下,将商业的销售周期,转变为商业价值培养周期,以后通过销售,将商业价值更大程度的实现,也将为项目贡献更大的盈利。

当然,这1模式的条件除住宅现金流的保障,更在于商业资源的充分、快速整合。专门针对县域市场的恰当的、可行的商业经营资源整合、运营将成为需要。这方面,已有类似模式产生。例如,针对3、4线城市的义乌小商品批发市场,已进入全国性复制的阶段。同样的,县域商业模式更新,也将面临全国性的县域市场的大空间。

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